Triwanto, S.H, Sp.Not, M.H, Dosen Fakultas Hukum Universitas Slamet Riyadi (UNISRI), Surakarta.
Dalam transaksi jual beli, khususnya rumah, tanah, kendaraan, atau barang bernilai tinggi, masyarakat sering mengenal istilah uang tanda jadi. Sebelum transaksi dilanjutkan ke tahap pelunasan, pembeli biasanya menyerahkan sejumlah uang sebagai bukti keseriusan membeli barang tersebut. Di sisi lain, penjual kemudian menghentikan penawaran kepada calon pembeli lain karena menganggap barang tersebut telah dipesan.
Namun, persoalan sering muncul ketika pembeli tiba-tiba berubah pikiran. Setelah beberapa hari atau beberapa minggu, pembeli membatalkan transaksi dengan berbagai alasan, seperti tidak memperoleh pinjaman bank, menemukan barang yang lebih murah, kondisi keuangan berubah, atau sekadar merasa tidak jadi membeli. Saat itulah muncul pertanyaan yang sering menjadi sumber sengketa, apakah uang tanda jadi otomatis hangus?
Pertanyaan tersebut tampak sederhana, tetapi jawabannya tidak selalu sama. Dalam praktik, masih banyak masyarakat yang menganggap bahwa setiap uang tanda jadi pasti hangus apabila pembeli membatalkan transaksi. Sebaliknya, ada pula yang beranggapan bahwa uang tersebut harus selalu dikembalikan karena belum terjadi jual beli secara penuh. Padahal, hukum tidak memberikan jawaban yang sesederhana itu.
Menurut hukum perdata, hubungan antara penjual dan pembeli pada dasarnya lahir dari perjanjian. Pasal 1313 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) menjelaskan bahwa perjanjian merupakan suatu perbuatan di mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih. Artinya, sejak para pihak sepakat mengenai hal-hal pokok dalam transaksi, sebenarnya telah lahir hubungan hukum yang mengikat. Kemudian Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menegaskan bahwa semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang – undang bagi mereka yang membuatnya. Ketentuan ini dikenal dengan asas pacta sunt servanda, yaitu setiap perjanjian harus dipatuhi oleh para pihak. Oleh karena itu, penyelesaian mengenai uang tanda jadi pada dasarnya sangat bergantung pada isi kesepakatan yang telah dibuat.
Sayangnya, dalam praktik sehari-hari banyak transaksi dilakukan hanya berdasarkan kepercayaan. Uang tanda jadi diserahkan tanpa surat perjanjian, tanpa kuitansi yang jelas, bahkan hanya melalui percakapan WhatsApp. Ketika transaksi batal, masing- masing pihak memiliki pemahaman yang berbeda. Pembeli merasa uangnya harus kembali karena barang belum diterima, sedangkan penjual merasa uang tersebut menjadi kompensasi atas pembatalan sepihak.
Padahal, apabila sejak awal telah dibuat kesepakatan tertulis mengenai status uang tanda jadi, sengketa semacam ini sebenarnya dapat dihindari. Misalnya, dicantumkan bahwa apabila pembeli membatalkan secara sepihak maka uang tanda jadi menjadi milik penjual, atau sebaliknya apabila penjual yang membatalkan maka uang tanda jadi dikembalikan bahkan disertai ganti rugi tertentu. Klausul sederhana seperti ini justru memberikan kepastian hukum bagi kedua belah pihak.
Dalam ilmu hukum perdata sendiri, perlu dibedakan antara uang tanda jadi dengan uang panjar atau uang muka. Masyarakat sering menyamakan ketiga istilah tersebut, padahal fungsi hukumnya belum tentu sama. Ada uang yang hanya menunjukkan keseriusan calon pembeli, ada pula yang memang menjadi bagian dari harga jual dan memiliki konsekuensi tertentu apabila transaksi dibatalkan.
Apabila para pihak secara tegas menyepakati bahwa uang tersebut merupakan uang hangus, saat pembeli membatalkan transaksi, maka pada prinsipnya kesepakatan tersebut harus dihormati selama tidak bertentangan dengan hukum, kesusilaan, dan ketertiban umum. Sebaliknya, apabila tidak pernah ada kesepakatan mengenai status uang tersebut, maka persoalan akan dinilai berdasarkan fakta-fakta yang ada dan prinsip-prinsip hukum perdata. Misalnya, seorang pembeli memberikan uang tanda jadi sebesar Rp20 juta untuk membeli sebuah rumah. Penjual kemudian menolak calon pembeli lain karena menganggap rumah tersebut sudah dipesan. Dua minggu kemudian pembeli membatalkan transaksi karena memperoleh rumah lain yang lebih murah. Akibat pembatalan tersebut, penjual kehilangan kesempatan menjual rumah kepada pihak lain. Dalam kondisi seperti ini, dapat dipahami apabila penjual merasa dirugikan.
Sebaliknya, bayangkan apabila penjual justru menjual rumah tersebut kepada orang lain dengan harga yang lebih tinggi tanpa mengembalikan uang tanda jadi kepada pembeli pertama. Tindakan tersebut tentu juga dapat dipandang sebagai pelanggaran terhadap perjanjian. Oleh karena itu, penilaian hukum tidak hanya melihat siapa yang membatalkan transaksi, tetapi juga siapa yang melakukan wanprestasi atau cidera janji.
Dalam hukum perdata, wanprestasi terjadi ketika salah satu pihak tidak memenuhi kewajiban sebagaimana diperjanjikan. Bentuknya dapat berupa tidak melaksanakan perjanjian sama sekali, terlambat melaksanakan, melaksanakan tetapi tidak sesuai isi perjanjian, atau melakukan sesuatu yang justru dilarang dalam perjanjian. Apabila pembeli secara sepihak membatalkan transaksi tanpa alasan yang dibenarkan dalam perjanjian, maka pembeli dapat dianggap melakukan wanprestasi.
Konsekuensi wanprestasi tidak selalu sama. Berdasarkan KUHPerdata, pihak yang dirugikan dapat meminta pelaksanaan perjanjian, pembatalan perjanjian, ganti rugi, atau kombinasi dari beberapa tuntutan tersebut. Dalam konteks uang tanda jadi, uang yang telah diberikan dapat saja dijadikan sebagai bagian dari penggantian kerugian apabila memang telah diperjanjikan demikian atau apabila kerugian penjual dapat dibuktikan.
Namun, bukan berarti penjual selalu berhak menahan seluruh uang tanda jadi. Apabila jumlah uang yang ditahan ternyata jauh melebihi kerugian yang nyata atau tidak pernah diperjanjikan sebelumnya, pembeli juga memiliki hak untuk mempersoalkan hal tersebut melalui jalur hukum. Hakim nantinya akan menilai isi perjanjian, itikad para pihak, serta kerugian yang benar-benar dialami masing-masing pihak.
Asas itikad baik juga memiliki peranan yang sangat penting. Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata menghendaki agar setiap perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik. Artinya, baik pembeli maupun penjual harus bersikap jujur, terbuka, dan tidak memanfaatkan keadaan untuk memperoleh keuntungan yang tidak wajar. Hukum tidak melindungi pihak yang dengan sengaja bertindak tidak jujur atau menyalahgunakan posisi tawarnya.
Di era digital, pembuktian dalam sengketa seperti ini juga semakin berkembang. Percakapan melalui WhatsApp, bukti transfer bank, kuitansi elektronik, rekaman komunikasi, maupun surat elektronik dapat menjadi alat bukti yang penting untuk membuktikan apa yang sebenarnya disepakati oleh para pihak. Oleh karena itu, masyarakat sebaiknya tidak lagi menganggap transaksi bernilai besar cukup dilakukan hanya berdasarkan kepercayaan lisan. Bagi pembeli, penting untuk menanyakan sejak awal bagaimana status uang yang akan dibayarkan. Apakah uang tersebut merupakan tanda jadi yang dapat dikembalikan, uang muka yang menjadi bagian harga, atau benar-benar uang hangus apabila transaksi dibatalkan. Jangan sampai baru mempertanyakan hal tersebut setelah sengketa terjadi.
Sementara bagi penjual, sebaiknya seluruh ketentuan mengenai uang tanda jadi dituangkan secara tertulis dalam surat perjanjian sederhana. Tidak perlu menggunakan bahasa hukum yang rumit. Yang terpenting adalah adanya kejelasan mengenai besarnya uang, jangka waktu pelunasan, hak dan kewajiban para pihak, serta akibat hukum apabila salah satu pihak membatalkan transaksi.
Tidak semua pembatalan sepihak membuat uang tanda jadi otomatis hangus, sebagaimana tidak semua uang tanda jadi harus selalu dikembalikan kepada pembeli. Jawabannya bergantung pada isi perjanjian, kesepakatan para pihak, bentuk uang yang diberikan, penyebab pembatalan, serta ada atau tidaknya kerugian yang dialami masing-masing pihak. Karena itu, masyarakat perlu meninggalkan kebiasaan melakukan transaksi besar hanya berdasarkan saling percaya tanpa aturan yang jelas.
Hukum perdata pada dasarnya memberikan kebebasan kepada para pihak untuk mengatur hubungan hukumnya sendiri. Namun kebebasan tersebut harus disertai kepastian. Sebab, sebuah perjanjian yang jelas bukan hanya melindungi penjual, tetapi juga melindungi pembeli. Dengan adanya kesepakatan yang tertulis dan dilaksanakan dengan itikad baik, sengketa mengenai uang tanda jadi dapat diminimalisir, sehingga transaksi berjalan dengan lebih aman, adil, dan memberikan kepastian hukum bagi semua pihak.
Penulis: Triwanto.
